工业地产已经过渡到产业地产的时代，产业地产的发展是大发展的趋势，需要大量资金的需求，产业地产的发展需要投融资，需要金融和资本的支持，需要金融的创新模式，这是第二个结论。

主持人：下面论坛主题是工业地产的发展趋势与困境。演讲的各位嘉宾上台。

香港太平洋投资顾问有限公司ceo贾卧龙博士、清华大学房地产总裁商会的彭锐博士、还有联东u谷营销策划的贺思学副总裁、北京均豪物业的于庆新总经理、天房集团的徐义刚副总经理、香港快威科技有限公司董事长任德华董事长。

主持人：这个板块是本次论坛的一个最后板块，当然也是一个高潮板块。这个板块主要的议题讨论一下工业地产的发展趋势和困境。非常感谢贾博士刚才给我们带来的激情演讲，为大家带来的利好的消息。钱从哪儿找？在这样的大环境下，听到这个激情的演讲很振奋人心。

我再给大家介绍一下嘉宾，右手边开始，贺总、徐总、彭博士、贾博士、任总、于总，最后一位是陈总。我和于总归为一类了，应该属于服务商的级别，可以说在会场的嘉宾是济济一堂，是来自各方的代表，一同来探讨工业地产在现在中国的发展趋势和我们发展的困境，我很想听到我们工业园区的开发者联东集团贺总这边的说词，我听到贺总的演讲，工业地产在这个园区操作有五六年的时间了，产业定位逐渐明晰化，从工地产往产业地产阶段跨越的时候，这种集群效应在联东u谷是如何形成的呢？第二个问题也提给贺总，联东u谷向来以招商成功以行业内成名，请您解读一下如何实现产业园区成功招商的？

贺思学：我觉得联东u谷从开始到现在摸着石头过河，形成生物制药、电子信息、加工制造为核心的产业聚集。我一直在想一个问题，像贾博士说的，不同的园区，什么样的区域、什么样的环境，什么样的配套资源适合园区的开发很重要，像贾博士硕士说的以制造业为主的园区是以交通资源为主的，因为它有大量的仓储空间，联东u谷开发这么多年，其实前期也是摸着走，但是通过产业的转型，包括我们所在的区域，在金桥产业区域等等，本身大环境就在转移过程当中，也给我们指明了方向，很多入园的企业也不见得非要入园到亦庄园区，大的产业园区转型给我们起了很好的引导作用，到目前为止，130家企业都是以高科技为主的企业。

进来以后，我们在服务上，我们集团公司也看出，传统的物业就是保率、保洁、保安、保修这个传统的服务，我们下一步想加强大其他的服务，好企业来的以后如何留得住这个企业，如果你以租赁为主，如何在三年之内把企业维护好和管好，我觉得这提供了一个平台，我想通过这个服务体系的打造，因为我们推出一个新政策，以老带新，这就建立在一个很好的平台上，就是把客户维护好。所以我们招商团队从人员来说，我们人员规模非常大，一共有60个人，就是以服务提升产品的品质来吸引客户、留住客户。

主持人：非常感谢，贺总回答了两个问题，第一产业园的发展或者是集群效应的形成要受大的产业环境的影响和大趋势的影响，亦庄给了我们这样一个环境和氛围，第二点是配他的逐步提高。

请于总给大家监督一下，刚才非常专业的演讲，特别是讲工业园区的运营方面，您提到三个方面，并且把这个概念从资产管理跨越到了设施管理环节。我留意到，于总的解读始终是用一些跨国公司和500强的范例解读的，是不是我们的主要客户围绕着一些顶级公司呢？对于像联东u谷这样本地的开发商，是不是有推广的困难？是不是大家的意识还没有到这个阶段呢？

于庆新：您说的这也是我在中国比较困惑的问题，谈到服务的时候，跨国企业或者是成熟的园区是比较容易接受的，对他们来讲这是一个很熟悉的过程，不需要很困惑的理解，但是在国内还比较陌生，但是实际上解读开来，比如说在园区中，我们大家最关注的问题就是产业集聚如何形成？很多时候往往急功近利，很多时候想打造一个高科技产业园，但是产业在引入当中不是这么严格的区分的，这样的结果是园区在后续的发展过程当中很难形成产业基区，就是使每一个入园的企业和园区的关系非常脆弱，这种脆弱使它的经营无法可持续和健康，还有您有没有很好的产业服务体系，但是中国没有细化到这种程度，但是你没有足够的产业包，没有强化行政服务中心，而弱化的是产业服务中心，我相信这个园区如果成功了也是短期的，不健康的。

如何改变现状？我相信经过一段时间，当开发企业更熟悉客户的需求，特别是更熟悉客户的潜在需求，现在有一些比较大的企业比如说海尔做了沟通，这些客户在这方面的意识在这方面变得很强了，并不像我们想象的那样非常遥远。

主持人：还有一个问题，在天津有很多镇一级的开发公司开发大量的厂房，比如说某一个区、某一个镇，据我所知，这一个镇级的开发公司兴建的工业厂房的体量在 150万方以上，这么庞大的一个数字，我相信我们数字的专业资质对于资产管理也好、对于设施管理也好都有能力，针对这样镇一级的开发公司，您可以给我们简单概括一下，像我们这样的专业服务，能把这样的专业园区经营管理推上什么样的水平呢？

于庆新：通常碰到这样的园区的时候，我通常做的是帮助这家公司做一个资产管理的模块，大多数时候，开发商更愿意借助的是招商部门或者是投资部门，但是谁在关心整个资产管理部门，就是cre的部门？第二步在服务产业需求方面，应该设计和它相应的服务，这样使客户的投诉降低，客户满意度高了，它在这里的生产、制造和产业生命会比较好。第三就是帮助他在园区内的政府指标，比如说在北京市有三个园区，就是北京市列为生态环保园区，我是它的环保顾问，政府比较关这部分，比如说gdp的能耗情况和安全防范的情况，如此方面达到政府的要求。大家也知道，国家高新司在搞一个世界园区，这里面有一个高的管理模式，就是达到相应的高级管理标准，我相信能够做到各方面都满意的时候，我相信这个园区应该是健康的，也应该是有竞争力的园区。

主持人：贺总对于总刚才说的设施服务有什么感觉，比如说你是开发商的代表，是接触一线的企业，就于总的回答，您认为一般性的企业在设施服务和物业管理方面应该是怎样概括的。

贺思学：我觉得于总说的非常有道理，现在说经济环境不是很好，很多住宅开发商和家上开发商都在比拼价格，我们心里也没有底，我觉得应该提升品质，产品品质自身一定要提高，产品的价值一定要把价格溢价的空间做出来。第二个就是于总说的，最关键要提升服务。你看除了世界500强企业来园区以后第一个问题，就是享受什么样的政策，第二个问题是你能给我体现什么样的服务，我想对于园区来说一个是把品质做得精益求精，第二重中之重是做好管理符号，除了日常的“四保” 以外，应该提供一些其他的服务，比如说托管服务等一些增值服务。

于庆新：很多人把服务当成一种噱头，服务好了、政府满意了客户满意就行了，其实物业管理直接支持的就是增值。我举一个典型的类别，就是孵化器管理，孵化器管理都是政府呼声很高，有一个地方建了200万平方米的孵化器，但是投资者角度又不愿意建，因为孵化器投资回报价格低。其实硅谷的孵化器价格是高于商业价值的，很多人关心入住孵化器的成活率，成活率提高才有意义，而不是单单看价格。就是在孵化器当中就是能否有针对性的提供孵化服务，特别是防范企业促使，如果你可以把企业猝死的风险规避掉是会成功的。我想服务不是一个口号，是支持物业增值的一个很重要的点。

主持人：于总从工业园区的服务商角度给我分析了一下。我记得上个月《中国工业地产白皮书》报告当中，提到一个观点，就是现在在中国的工业地产投资商和开发商正在转型，向运营商和综合服务商转变，下一轮的转变是什么？下一轮的转变是地产的综合开发商，也就是说用工业地产拉动产业地产，从而拉动整个产业经济的发展。

我想问一下天房集团的徐总，大家知道天房集团是天津市地产界的航母，以开发商住地产为主，现在为什么从商住地产又有了这么一个想法，用产业地产和工业地产拉动几块正在开发的相关产业呢？这是大家非常感兴趣的。

徐义刚：我刚才介绍当中也说到，天房集团历年来都是以建设住宅为主，刚才王总讲到了，现在是进军房地产的好时期，对于搞住宅产业的房地产公司来讲是冰冻期，觉得可能会转型做工业地产，我觉得彭总讲的非常好，进军工业地产非常难。如果住宅难度是10%，工业地产的难度是100%，我们已经有了体会。住宅开发商在遇到困难的时候，房子卖不出去了，转过头来再进入一个更难的行业，我想天房集团进入工业地产的开发不是由于住宅地产不景气才投资工业地产的，是因为涉足土地整理过程当中遇到了一个综合开发土地的问题，不自觉的进入工业地产的开发。这也感受了这次工业地产的调整。

从第一轮的工业点开发是从珠三角开始的，第二轮工业开发是长三角地区，现在进入这个工业园，门槛已经非常高了，投资不到5000万、不到3000万不许进入，还有每亩地的投资强度不到300万，每目的创造的税收不到100万不许进入，已经设计了很高的门槛，这些企业又向环渤海地区流动，赶上第三次工业调整的过程，所以才又赶上在住宅建设过程当中，又涉足土地整理的行业，这样又进入了巧合工业地产的行列。

主持人：是顺势而为，也不是我们想象当中的完全的市场行为是吗？您做工业地产过程当中，遇到什么困惑吗？比如说是否有招商或者有行业领军进驻的问题？

徐义刚：现在的困惑非常多，刚才彭总说的这种难度本身就是一个很难逾越的障碍。另外，在资金上，还有很多人很迷惑，你是在做产业研究为重点还是做招商为重点？这些都是再探讨当中，没有做实质性的推进。我们要做实质性的总结。

主持人：我们先解答您的部分问题，我推荐下一个帮您解答的人是我们实际工业园区的投资者，而且是比较成熟的开发商，或者是说从制造商到产业园区的投资商成功转变的香港快威集团的任总。任总，我不太理解突然性从一个生产性到工业园区的转变？快威是以产品投资商为主的公司是吗？

任德华：我非常同意主持人给我们的定位，就是产业投资商，我们走上这个过程是非常偶然的过程，我们投资主要是投资科技公司，在2000年左右的时候，我们下面有一个重要的板块，就是投资机电的板块，产值已经达到近10个亿，这个板块准确来说是建筑机电，比如说消防工程、智能化工程等等，这个板块已经达到了 10个亿，很偶然的，既然产值已经达到了10个亿，我们需要有一个自己的生产园区，我们在苏州，以上海为两个小时左右选了几个地方，在苏州选了100亩的一个自用的产业园，百分之七八十是为我们自己所用，因为十个亿的产值当中八个亿是产品采购，再其中六个亿是标准化采购，所以我们从一个科技的投资公司一个偶然的机会转到投资产业园。

投了以后，我们发现这中间就跟刚才于总讲的那样，实际上工业的操作特别是产业的操作跟房地产的操作不完全一样，我们觉得是在养儿子，首先是主导企业在进驻，然后是相关联的企业，我们给相关联的企业有一个优惠的条件，就是房租不要钱，拿它的产品跟我们换，甚至我们包销他们的产品，用这种方式换一个产业链，然后带动一个产业园区。

实际上企业特别是中小型企业，特别是配套的企业，也特别是高新技术企业，生产规模都不大，一年也就是几千万，这样的企业最缺的就是人跟钱，我们有一个专业的投资公司，就是跟渣打银行、汇丰银行合作，现在也跟宁波银行合作，宁波银行推出一个企业信用卡，他的税按照1：5的配比解决一些资金的问题。我们在产业园投资的时候，主要是从原始开始慢慢发展，我们现在在全国经营五个产业园，五个是成熟的，一个是在西安，一个是苏州，是各个产业的，其他三个投资原则受到都是选定一个龙头企业，然后是三位一体，成立一个龙头企业，成立一个营销服务，我们叫做销售公司。

主持人问我们是产业投资还是金融投资，作为投资公司来说，资金是商业机密，但是我大概可以介绍一下，我们基本上的原则就是前期产业投资是以我们自投为主，后面把量做起来以后我们会跟金融产业资金联合，基本上的配比是1：3、1：4左右。谢谢！

主持人：不知道这个问题能不能回答刚才徐总的困惑，我建议会后任总和徐总马上对接一下。刚才我们谈到产业投资是如何从制造业转变过来的，任总给了我这一个词，就是偶然。我可以这样理解吗？就是一个顺时的行为，徐总是综合性的开发商，应该是顺势的行为。这里有另外一个问题给彭博士。

彭博士，我知道清华大学房地产总裁班办了几十届，总裁班的学员近800人，遍布全国各地，有这么多开发区开发的商会的集群，我理解这些一直在商铺，是什么样的兴趣让您关注产业地产和工业地产，特别是我们自己商会办了年会，我们也专门设立了产业地产和工业地产的论坛，是什么样的原因引起了你在这方面的研究和注意呢？

彭锐：谢谢，这是一个很有意思的问题。更正一下，我们现在可能有近2000多名的学员。关注工业地产需求也是来自于学员和会员的内部需求。我们去成都的时候，几个同学联合拿了一片工业用地，拿到手以后，最开始的想法很简单，我认为他们是一个比较好的结合，他们一共是三个同学，一个同学是做顾问的，当然以前的经验是做住宅和商业地产的策划、顾问，包括销售代理，另一个同学是做专业住宅和商业开发的，还有一个同学是来自金融界的，应该说这是一个资源互补的结合体，他们一起投资拿了一个项目。但是接下来他们就傻眼了，就像刚才徐总说的，操作起来远比他们想象的复杂得多，然后就疯狂的在世界各地考察，因为他们不敢动，政府问他们什么时候动，他们觉得很棘手，发现当时的投资太冲动了，太仓促了，后来他们找到我们，问能否给他们一些建议和帮助，我们立即在我们会员范围内进行搜索，我们发现里面有一部分企业作为先行者已经进入了工业地产的领域，包括来自台湾的一些会员，要促成他们的一些交流，在这样的过程当中我们会发现，其实我刚才也讲到了，当我们的一些开发企业，不管是顺势也好还是顺时也好，因为开发商对土地的感情不像任总从产业投资方面过来的，他们对土地有特殊的感情，摆在他们面前有一片土地他们觉得是价廉物美的，虽然这个土地性质是工业用地，他们会产生冲动去获取它。但是接下来就面临很大的困惑。既然工业地产水很深，难度很高，我们也是特别迫切的希望给他们一个建议，因为社会发展到现在的阶段，我们必须要进行专业化的分工，这也是非常必要的，特别是对于我们很多企业的来讲，初次的涉入工业地产，我们一定要寻找优秀的专业服务机构，像刚才于总那样的专业服务机构，帮助他们，与他们合作，这样的话他们才不会像原来做住宅和商业那样。

主持人：彭博士刚才在演讲当中提到，作为商会，我们正在募集一个产业投资的基金，我想问一下这个基金将来投资的规划是什么样的？尤其在工业地产和产业地产的投资方向是怎样的？

彭锐：我们这次募集的基金，我们的合作方几位代表也参加了这次会议，实际上这个基金目前来说倒是没有对投工业还是投住宅做明确的界定，我们主要考虑的是将来的投资是四种方式。

第一种方式是过桥贷款，现在是及其缺欠的年代，很多项目不是缺太多的钱，就缺一两千万的，缺钱的时间也不太长，可能就几个月，这几个月有这几千万这个项目就可以挺过去，通常的解决方法是民间的借贷，这个风险很高。第一种方式就是过桥的贷款，我们会采用股权回购的方式，我们先通过一种不平等的股权的收购，签订一个股权回购的协议，实现一种过桥贷款的具体的操作，这是第一类的投资。这类投资在目前的地产冰冻期是最常用的方式。
第二种方式，我们会考虑投一些比较好的项目的股权，我们绝对不会排除工业地产的项目，也包括住宅和商业。我们这种投资作为一种纯粹的投资，一般的比例我觉得不会超过30%，我们更多的是作为一种参与方。
第三种方式，不排除以后会投一些优秀的开发公司或者是综合性的、专业性的开发公司的股权。
    第四种方式，不排除直接投资土地。当然这可能需要选择合适的时机，选择合适的投资对象。

现在据不完全统计，现在排队申请成立的产业投资基金已经有几百家，以地产为概念的已经超过十家了，我们也能够成为第一批被国家批准的以地产为投资方向的产业投资基金。

主持人：非常感谢，我个人从事这个行业前前后后有12年的光景，我之前也在投资机构当中负责工业地产的投资工作。我对投资工业地产的理解仅限于三个方面，也就是说工业地产的投融资的方向只有私募、公募和直接投资这三个方向。刚才有一个兴奋点，就是贾博士的演讲，可以说给我们众多的从事工业地产的业内人士打了一针兴奋剂，为什么这么讲？从来没有过在工业地产方向给我们提供这么多的融资或投资方式的解答。

下面有请贾博士讲解一下，我12年的工作经验就积累到现在，贾博士认为现阶段的工业地产还有没有创新的融资方式？如果是融资者和投资者对接的时候，融资者应该注意一些什么问题？

贾卧龙：谢谢主持人。刚才谈到工业地产如何融资的问题，我想今天在座的几位嘉宾都谈了各自的观点。我认为，作为一个工业地产，要想实现融资，如果想和投资方对接，如果想吸引商家进来，任总谈的观点我非常认同。第一就是工业地产，将来能够给入住的厂家和商家提供什么，它不是一个单纯的租赁关系，也不是一个单纯的物业关系，你交租金或者你买我的物业，我认为这样的工业园不是完整的工业园，如果你想真正实现融资，我想首先你要有清晰的定位，就是工业园区是干什么的，主要的商家是哪些，一般商家是哪些？如何解决仓储问题、物流问题等等，和主导城市的产业对接问题。这是第一点。

第二点，在资金支付方式和还款方式上是否可以多元化，就是刚才谈到的用产品换资金、用产品换项目，这也是一个非常好的创新

。

第三点，除了物业、资金的支撑以外，还有一点就是营销，我跟你建立营销网络，建立标准化，建立全国的通道，这样的话，我认为工业园首先融资的条件是，当你说服投资方的时候，你如何能拿出这些服务来，很多投资方就可以跟进，就可以和你一起规划发展中的工业园。为什么刚才谈到这些呢？因为投资者看的是你的成长，你的工业园能否升值？升值的前提是什么，它一定有一套科学的、规划的管理、融资渠道、管理渠道和融资渠道。这是刚刚谈到的一点。

我刚才演讲的时候谈到了，很多时候都盯着银行，很多人也盯着国外的老板、盯着国外的投资，但是这些投资对于一些中小企业来讲有时候是可望而不可及的，有时候可以跳出一种思维，除了基金、国外的财团、风投以外，假设说这个工业园比较大，有200万平方米，如果按照一平米3块钱收租金，一年下来200万平方米可以达到几个亿的租金，通过预期的稳定的收益，这样可以和风投公司进行资金捆绑，这就是reits的模式，但是是私募的reits的模式，这是非常有效的。刚才谈到用未来的租金收益做投资。

第二种是特别适合做金融租赁模式，国家除了金融机构以外，还有专门的金融租赁公司，它的生存法宝是为企业解决生产过程当中的一些资金困难，通过和金融公司的对接，厂房已经投资设备的，这就完全有理由相信你，你投入5000万，设备就值3000万，我可以借给你钱，五年内还本付息，这种模式对于很多工业园区特别是一些标准化的工业园区比较容易实现的。

当然，除此之外，还有很多融资模式，这就要看你的企业在运行过程当中到了什么阶段，你需要的是过桥基金还是中资基金，你需要的还是成长基金？不同的融资模式的运行模块是不一样的，因为时间关系，总而言之，目前比较困惑我们企业的工业园区，困惑我们企业的最大的资金问题就是信贷问题。特别是对房地产，如何解决资金问题进行有的融资，我想这是我们将来开发商最重要的需要思考的工业地产的课题。

融资之前，我认为园区的规划、发展和它的集群的谋划也是非常重要的。

主持人：一样的精彩。第二针兴奋剂想有请雅圣投资集团的陈总讲一下，刚才贾博士解读的创新的模式，我相信我们是一个直投的模式，是什么样的原因，是什么样的兴奋点引起的这个大投资集团的注意呢？

陈总：首先我说一下我们公司的背景。作为日本亚盛集团，是一个所谓的投资银行，很不幸的雷曼是我们的股东，他倒了，我们进入中国大陆比较早，目前股权投资做了十几个项目，不动产管理大概有50多亿美元的资产规模。我不知道资产证券化算不算，在这次危机当中亏的比较大。

对于问题我从三个方面回答。

第一我觉得地产和金融是密不可分的。从目前的金融危机来看。回顾历史可以看到，有五次大的金融大危机，30年代的金融大萧条就不用说了，第二次是美国银行的危机，第三是瑞典银行欧洲一些国家的危机，第四是日本银行，第五次是2007年的次贷危机。从这几次来看，大规模的、尤其是货币脱离金本位以后，满天的无价值的纸币到处在飞，推动我们了大量的投资，导致资产价值暴涨。更多是开发商，我们感受到了这一轮暴涨带来我们的影响，随之到来的是严峻的形势。所以我说地产和金融密不可分，地产离不开金融。

第二点，地产我们中国发展的一个时代，工业地产是地产当中非常看好的一种趋势。我觉得第一点，中国工业化进程不可逆转，到目前为止，中国的工业化进程已经进行到一半了。剩下了大概还有很好的劳动力需要解决，可以看到我们还有7亿农民，现在释放了2个亿，现在还有2个亿没有办法就业，尤其是南方的中小企业倒闭，大量的人倒闭，工业地产会吸收一部分人，尤其是政府的政策引导，就是的主要矛盾就是就业的人；第二点，就是新政策就是农村土地流转权的实现，这在相当大的程度上给工业地产提供了无限制的土地供应，这可能对我们的商业模式和想法都有深远的影响，这简直是一场变革，尤其大量的农村劳动力是需要安置的。第三点，我觉得是工业地产和商业地产都是适合投资的，我们看到，社会上的资金找不到出口，股市不行了，普通的地产不行了，持币在手，不知道怎么做。住宅不适合投资的话，工业地产和商业地产是适合投资的，所以说工业地产肯定是一个好的发展趋势。

第三点，我个人的想法是，工业地产需要有一些新的方式出来，现在金融危机当中，危险和机遇是并存的，日本亚盛集团是2000年成立的，当时只有60万人民币，第二年做了一场资产证券化，就是地产的金融创新，在日本是最有影响力和规模最大的，从那以后一炮打响，第二年就上市了，到现在已经至少有60亿美元的规模了，我想在不到十年的时候做到现在的程度是一个很大的跨越。

在工业地产当中，企业需要调整心态，它需要把工业地产当做实业来经营。第二点要像科学的管理一样，要向严谨化和精细化发展。向德国和日本看一下，第三点看一下，要做一下金融的创新，资产证券化在我们国家没有完整的实施下来，我们社会上的资本很大，还需要有出口、需要有出路。从日本经济危机十几年来看，也是在经济危机当中逐渐进行创新，逐渐走出了阴影，虽然现在大量低价值的日元套现对货币廉价产生了深远的影响，但是这也是我们需要借鉴的一个地方。所以我说在工业地产当中，在经营当中找到一个强有力的支撑是非常重要的。

主持人：非常感谢陈总。陈总把本次大会的主题就已经讲明了，我这里再赘述一遍。

本次大会三个主题核心到今天为止这个谜团都揭开了，在现在的经济环境下，工业地产作为国家主力支持发展的行业，一直在保持良好的发展态势，用投资者的话来说，这个行业在现在的情况下仍然是适合投资的。这是第一个需要我们解答的问题。

第二个问题，工业地产已经过渡到产业地产的时代，产业地产的发展是大发展的趋势，需要大量资金的需求，产业地产的发展需要投融资，需要金融和资本的支持，需要金融的创新模式，这是第二个结论。

第三个主题，工业园区的发展其实已经从投资、创建、招商服务阶段过渡到运营和综合服务管理的阶段了，工业园区现在比拼的竞争力应该是科学化的运营管理，这是一个成功的关键。 论坛到此结束，谢谢大家！